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Simulador Mais-Valias Imóveis 2026 — Gratuito e Atualizado

Calcule facilmente as mais-valias do seu imóvel com o nosso simulador gratuito. Introduza o preço de compra e venda para obter o imposto a pagar, considerando os coeficientes de atualização monetária 2026 e as deduções aplicáveis.

Como usar este simulador

  1. Insira o preço de compra — Digite o valor que pagou pela aquisição do imóvel (inclua custos de aquisição como IMT e escritura, se aplicável).
  2. Indique o preço de venda — Introduza o valor de venda do imóvel ou o preço esperado.
  3. Confirme o período de detenção — O simulador aplica automaticamente os coeficientes de atualização monetária consoante os anos de propriedade.
  4. Selecione a sua situação fiscal — Escolha se é residente fiscal português ou não residente (alíquota diferente).
  5. Obtenha o resultado — O simulador mostra a mais-valia tributável, imposto a pagar e valor líquido da operação.

Como funciona o cálculo

O cálculo das mais-valias imóveis em Portugal segue regras específicas do código do IRS. O simulador determina primeiro a base tributável, subtraindo ao preço de venda o preço de aquisição atualizado monetariamente.

A atualização monetária é feita através de coeficientes oficiais publicados anualmente pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Em 2026, estes coeficientes variam consoante o ano de compra, permitindo deduzir da mais-valia o efeito da inflação.

Sobre a base tributável, aplica-se a alíquota de 28% para residentes fiscais em Portugal (reduzindo a 14% se o imóvel foi habitação própria e permanente por mais de 5 anos). Para não residentes, a alíquota é 28% sem reduções. O simulador calcula ainda eventuais contribuições de solidariedade quando aplicável.

Exemplo prático

Cenário: Comprou um apartamento em Lisboa em 2010 por 150.000€. Vende-o em 2026 por 280.000€. É residente fiscal português e manteve como habitação própria.

Cálculo:

Perguntas frequentes

Quem tem de pagar imposto sobre mais-valias imóveis?

Todos os residentes fiscais em Portugal que vendam imóveis com ganho devem declarar e pagar o imposto. Não residentes também estão sujeitos, com alíquota de 28% sem benefícios.

Posso deduzir custos de renovação ou obras?

Não. O imposto sobre mais-valias considera apenas o preço de compra atualizado monetariamente. Custos com obras, reparações ou melhorias não reduzem a base tributável neste regime.

A primeira venda de casa própria é isenta?

Não existe isenção total. Mas se a venda for de habitação própria permanente com mais de 5 anos de detenção, a alíquota reduz de 28% para 14%.

Como obtenho os coeficientes de atualização 2026?

A AT publica anualmente os coeficientes no seu portal. O nosso simulador já inclui os valores oficiais de 2026, atualizados automaticamente.

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